房地产档案

调查:即将出现大量的卖空交易吗?

通过房地产蜜蜂 

–在美国,由Covid-19大流行引起的经济损失正在对房主产生重大影响。 根据房地美,有抵押权的抵押贷款借款人的数量(在付款后以及与贷款人的谈判中)已从2019年的0.09%增加到2020年11月的5.6%。

房地产专业人士不禁将当前状况与2008年的房地产衰退相提并论。较早的衰退(有时被称为大萧条)对房地产行业产生了改变行业的影响。

上次发生了什么?

大萧条导致创纪录数量的抵押借款人拖欠其贷款。这导致相应的记录数 卖空 住宅物业。卖空是指抵押贷款人愿意以低于剩余贷款余额的价格出售抵押财产。

卖空是避免丧失抵押品赎回权的解决方案之一。对于房主来说,通常是不得已而为之,而对购房者来说,这是一个以折扣价购买房屋的机会。” — 鲍勃·维埃拉(Bob Vieira)解释,做空交易处理专家。

《房地产蜜蜂》对5,000多位活跃的房地产经纪人进行了调查,以了解他们对该主题的看法。在调查中,房地产经纪人被问及大流行引发衰退的可能性,对空头销售的影响,空头销售如何影响其业务以及如何为大流行带来的即将来临的经济挑战和机遇做准备。

历史会重演吗?

总体而言, 房地产蜜蜂的结果’ survey 显示出符合该国经济状况的职业。例如,经济学家曾预测,甚至在大流行来临之前,衰退是不可避免的。接受调查的大多数房地产经纪人都反映了这种想法,只有15.6%的人认为不会发生衰退。

房地产经纪人在调查中指出的一件事是了解您的市场的重要性。他们知道,在Covid引发的衰退中,某些地区的房地产市场将比其他地区保持强劲。同样,这反映了大多数经济学家的观点。

国家经济研究局(NBER) 指出 由于社会上的距离要求,制造业工作比那些可以在家工作的企业受到的打击更大。制造业工作集中的地区将受到严重影响。这可能会导致这些市场出现更多的卖空交易。

接受调查的代理商中有56.6%的人不相信卖空会增长到大萧条时期。他们指出,与2008年相比,利率较低,住房存量少得多,投资物业销售活动较高,政府干预的速度要快得多。

他们的观点得到了以下事实的证实:今天,有偿债务的5.6%比例是2008年有偿债务的17.6%的三分之一(抵押银行家协会)。

进行卖空交易的代理商数量的增加表明,卖空交易对典型房地产经纪人业务的长期影响。 63.4%的受访者表示,他们现在定期或定期协助卖空。只有11.5%的人说他们从未遇到过卖空交易。

61.5%的被调查者认为,处理卖空交易的机会增加了。这些代理商中的大多数(占40.4%)认为,与避开竞争对手的竞争者相比,知道如何处理卖空交易可能是一种优势。

21.1%的人表示,由于投资者希望拥有这些物业,因此有更多的机会可以加快销售。

尽管可以更快地将卖空物业置于合同之下,但《房地产蜜蜂》的调查报告显示,卖空房屋比传统卖房更加耗时且难以成交。 80.8%的代理商认为是这种情况。但是,一些房地产经纪人评论说,一旦他们建立了卖空渠道,他们最终就开始定期关闭它们。

房地产企业的危机预防措施

调查中成功的房地产经纪人鼓励其他人积极进取,并将卖空交易纳入他们通常的房地产营销策略。他们讨论了有必要使以前的客户意识到他们在处理不良房地产销售方面的专业知识的必要性。

不断提到培训和教育是在日益增长的卖空市场中取得成功的关键。如前所述,受过训练的特工相信他们比那些没有训练的人更有优势。

接受调查的几家公司经理指出,成功完成行业和行业协会课程将为代理商提供更多专业名称。这些包括 NAR卖空和止赎资源(SFR)认证认证不良资产专家(CDPE) 指定。

他们建议,一旦获得了这些认证,房地产经纪人就应将其包括在对过去客户的营销中。这些凭据也应在有针对性的社交媒体广告中突出显示。

卖空需要与抵押贷款人进行谈判。受访者建议使用专门从事卖空谈判的人员来完成此任务。他们中的一些人使用律师等外部谈判者。其他人则由内部人员负责公司的所有贷方谈判。

不断提出简化流程的需求。被调查者中有28.8%计划将精简的卖空流程纳入其运营,以帮助其业务抵御可能的经济变化。由于卖空交易要比传统交易花费更长的时间,因此代理商需要尽可能地标准化其程序。

房地产经纪人,尤其是接受调查的公司经理,一再强调在经济衰退期间保持与数据库联系的重要性。

该调查建议的一种潜在客户生成策略是找到可以忍受的房屋,并与业主联系。他们提到NAR房地产经纪人财产资源(RPR)是这类研究的宝贵工具。

寻找空头前景的其他方法 水下房屋 讨论的内容包括与其他房地产专业人士的网络,例如律师,抵押贷款人和经纪人以及注册会计师。

分享了一些有关如何为即将到来的衰退做准备的好主意。其中大多数仅仅是良好的商业惯例。

建议房地产经纪人对其行为进行财务审查。应检查活动和费用的盈利能力。应强调最有效的做法,应减少或消除最不有效的做法。

那些接受调查的人鼓励房地产经纪人减少开支。他们建议房地产经纪人在下雨天要尽可能多地节省钱。这适用于他们的个人支出以及他们的业务。

房地产经纪人在调查中的评论中经常提到多样化。除卖空外,还建议房地产经纪人寻找其他额外的收入来源。提到的一些特殊途径是投资房地产销售和1031个交易所的协助。

一些房地产经纪人指出,作为他们业务的一部分,他们在房地产投资方面取得了成功。

在关于卖空和经济衰退的讨论中,房地产经纪人不断提到需要提高技术和社交媒体的影响力。他们认为,如果业务放缓,则应该花时间学习和改进这些领域。

“房地产蜜蜂”调查提供了对大流行经济期间房地产行业的全面了解。尽管房地产经纪人不认为卖空会达到2008年的水平,但在未来几个月中,卖空可能会大大增加。

 

调查结果:COVID-19对美国房地产行业的影响

COVID-19大流行造成了经济下滑,这在当今的企业主和政府官员的经历中是独一无二的。

A 全国房地产专业人士调查 由RealEstateBees.com进行的调查表明,该问题在美国房地产市场中十分复杂。

该调查在美国所有50个州和哥伦比亚特区进行。来自不同类别的房地产销售,投资和服务的专业人员也包括在内,以特写查看COVID-19的影响。

另一种经济周期

定期预期仅由市场活动引起的经济衰退。当业务缓慢时,谨慎的所有者可以计划这些时间。

大流行的突发性以及由此引发的人身安全担忧,带来了前所未有的挑战。

受访者指出,大流行的时机对于他们的业务而言可能不会更糟。春季住宅房地产销售最强劲。

在全国范围内,一月和二月的销售额比上年有所增长。随着人们对危险程度的认识和预防措施的到位,销售急剧下降。

调查评论传达了房主对让外面的人走进房屋的担忧。经纪人和经纪人认为,这是挂牌出售房屋数量下降的主要原因。

销售代理商还经历了COVID-19造成的独特费用。买方的代理商必须为自己和他们的客户购买个人防护设备(PPE)。上市代理人购买了个人防护设备,将其放置在房屋中,以供未作准备的买家购买。

代理商还增加了对虚拟旅行等技术的支出。

很明显,有些公司和代理商比其他公司和公司准备得更充分。许多人说,如果他们知道这将要发生,他们会更加努力地实现业务最大化和技术改进。

在大流行中保持最佳状态的公司和代理商已经在做这些事情。

新房销售也放缓。销售人员不得打开他们的样板房。后来,他们只被允许进行预先安排的约会。没有人流。

随着零售业务的关闭,商业投资物业带来的回报较弱。由于办公室租户必须将其工人送回家,因此对办公室租赁的价值存有疑问。

也许永远。

COVID-19对经济影响的区域差异

各州之间传统的地区差异和不一致的COVID-19政策对各自的市场产生了重大影响。

一些州表示,房地产行业不是必需的。经纪人不得离开家进行业务。在其他州,经纪人被允许在屋外工作。

最初,大多数州不允许实际展示。潜在的买家必须对房屋进行虚拟参观。结果房屋销售放缓。国家越早允许亲自到场展示,市场反弹越快。

经纪人所有者报告说,在其他州放弃了类似的订单之后,一些州继续将每天的房屋展示次数限制在一个。

美国南部和西部的强劲市场报告称,房地产价格表现良好。在东北和中西部接受调查的人经验不同。

度假胜地完全关闭。拥有这些财产的投资者遭受了巨大损失。在租赁季节的高峰期,收入完全停止了。

另一方面,在军事基地集中的地方,经常有家庭进出该地区。这是帮助这些市场保持活跃的重要因素。

健康和安全

调查中最常听到的评论与人身安全有关。各种财产的销售代理都不愿通过进入公共场所和私人场所使自己暴露于该病毒。

据美国全国房地产经纪人协会称,在冠状病毒袭击美国之前,住房库存已经短缺。由于房主出于安全原因决定推迟出售房屋,这使情况变得更糟。

当春季出现大流行反应时,住房库存下降,而春季购房者增加了需求。在该国的某些地区,房屋在几天之内就以全价或更高价格出售。这使这些地区的房地产价值保持在较高水平。

无论是从人身安全还是在维持专业水准上,评估人员都在遇到困难。

据报道,有些卖家不愿让鉴定人和检查员进入他们的房屋。在某些地区,评估师求助于房主填写描述其房屋内部的表格。他们重视自己未曾见过的改进时,必须谨慎行事。

房屋检查员的声誉建立在工作透彻性的基础上。不允许进入卖方的房屋意味着他们无法对房屋的大多数工作系统(包括电气,管道,HVAC,屋顶等)发表意见。

RealEstateBees.com调查报告称,在某些情况下,买家必须决定是否基本按原样购买房地产。

他们所在的州已禁止房地产学校和培训师参加亲自上课,这是他们业务的很大一部分。

大多数州的学校已经被允许在线开设一些继续教育课程。这些州的董事会或委员会迅速采取行动,允许学校允许使用Zoom等平台虚拟地举行其余课程。

新代理的许可前课程受到严重影响。能够完成必修课程并参加州考试的学生很难找到开放的测试站点。

培训师和教练说,他们的课程不仅受到健康问题的影响,而且还因为代理商不得不削减成本。他们认为,这对那些现在需要最大鼓励的新代理商产生了最大的负面影响。

由于安全方面的考虑,专业摄影师的生意也有所下降。

而且,被雇用来专业安排卖方的房屋上市的人们已经看到他们的业务“实际上”消失了。他们很难不回家就去干活。

受影响的商业房地产

商业房地产也受到大流行的打击。接受调查的经纪人开发商和投资者给出了几个原因。

零售业务完全关闭。新零售项目的租赁停止,一些已经签订的租赁被终止。

当政府刺激资金到期时,预计许多零售租户将难以支付房租。这有零售租户,包括重要的主租户,试图重新协商其租约。这使投资者不愿购买现有的零售物业。

各行各业的工人被迫在家中工作,这一事实在办公楼市场造成了很多不确定性。

大公司可能会得出结论,他们不需要像以前那样多的办公空间。接受调查的投资者认为,这将导致对此类资产的需求发生长期变化。

医疗办公室空间也受到COVID-19的影响。不允许进行择期手术和程序,这极大地影响了医院和医生的现金流量。

美国东南部的一个医疗系统估计到目前为止,其损失为7亿美元。他们今年春天退出了5个医疗办公室项目。

在这段时间内,多户住宅建设似乎并未放缓。商业经纪人和投资者在调查中的意见是,大多数是在大流行之前已经获得许可和资金的项目。

由于零售和办公室租户的未来生存能力存在不确定性,因此投资者在购买现有商业物业时要谨慎。商业专业人士在调查中的普遍看法是,在未来几年中价值很可能会下降。

经过数年的强劲价值和低上限利率后,投资者担心他们最终可能会买高卖低。

贷款人收紧了对包括许多投资物业在内的高风险贷款类别的承销标准-一家国家商业房地产投资公司的首席商业房地产分析师Sam McGrath的股票 物业赌场 -这使得某些项目难以进行或无法进行。

利用借入资金来利用现金的私人和硬钱贷款人也必须限制自己的贷款政策。

资本的限制也出现在国家住宅物业投资者领域。 iBuyers在房屋上报价的数量急剧下降。

技术

整个调查中一致的主题是技术的影响。无论专业是什么,业内最新技术系统和平台的人都保持着最好的状态。

在全国各地购买住宅物业的投资者已经习惯于虚拟查看潜在的投资物业。现在,虚拟放映也是房主的常客。

不必在家工作对房地产经纪人影响不大。一位调查参与者说,特工们通常在办公室外工作。 克里斯蒂娜·莫拉莱斯(Kristina Morales),是在俄亥俄州,加利福尼亚州和德克萨斯州获得许可的房地产经纪人。

克里斯蒂娜继续说:他们通常会来办公室打印交易文件,并在签署后将其送回公司进行存储。现在,这些文档中的大多数都以电子方式签名并存储了,从而减少了不必要的来回文件操作。

今天,代理商大多向办公室汇报工作人员会议和培训。否则,他们不在办公室的人数将超过他们在办公室的人数。

经纪公司需要在培训课程中定期审查公司的重要政策和程序。员工会议还提供重要的市场信息和法规变化。

尚未这样做的经纪人现在正在花费时间和金钱来增加技术,以便与代理商虚拟地召开办公室会议。

一些州的评估人员报告说,他们专注于添加进行“桌面评估”所需的技术。这些评估是在不对财产进行任何检查的情况下进行的。

“桌面评估”所需的所有信息均从公共记录,多重上市服务,Google Maps等中提取。这些都是完整的评估报告,而不是像经纪人价格意见(BPO)这样的有限报告。

商机

与普通的经济低迷一样,较弱的代理商和公司也被淘汰出该行业。这为生产力更高,准备更充分的经纪公司和代理商创造了更多的清单和销售机会。

抵押贷款利率可能会保持较低水平。住宅专业人士对这种情况将持续下去并将有助于其市场反弹感到乐观。

超过61%的经纪人和52%的经纪人表示,他们正在维持或增加营销。其中很多是通过在线和社交媒体完成的。

可能由于许多行业都在做同样的事情,社交媒体和在线营销的成本下降了。许多专业人员正在利用这一优势来构建自己的未来营销平台。

低利率正在帮助评估师用再融资评估来弥补失去的住宅销售业务。与律师之间的网络可以为他们带来诉讼,破产和财产规划所需的评估命令。他们还可以从需要分析其贷款组合的银行招募业务。

教练和培训人员鼓励他们所在地区的代理人利用其所遇到的任何停机时间进行专业改进培训。

学校正在做同样的事情,从所需的许可前和许可后继续教育课程扩展到专业改进课程。

不管这个经济周期的异常性质如何,一件事都是一样的。现金为王。拥有现金的投资者将能够利用几乎肯定会开始出现的不良资产。

国家iBuyers的缺乏参与为本地住宅投资者提供了开放的空间。

由于商业市场某些部分存在不确定性,因此住宅投资物业可能成为未来的良好对冲。

泰勒·威尔曼